نظام مخالفات البناء المتبع حاليًا في المملكة يعتمد بشكل رئيسي على كود البناء السعودي وبالتالي أي مخالفة لكود البناء في المبنى أو عدم الالتزام بتعليمات الكود بحسب نوع المبنى تسجل كمخالفة في المبنى ويجب تصحيحها أو إزالتها، وإلا تفرض غرامة على المخالف.

يُحدد نظام المخالفات لكود البناء من قبل اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي تحت اسم “لائحة تصنيف مخالفات كود البناء السعودي”.

وتضم اللائحة حاليًا جدول بـ 41 مخالفة تبدأ الغرامة فيها من 5 آلاف ريال وتصل إلى مبلغ مليون ريال، إذ تتضاعف الغرامات تبعًا لنوع المخالفة. كذلك تحتوي اللائحة على تعليمات تصحيح المخالفات أو إزالتها والإجراءات في حال عدم التصحيح أو إزالة المخالفة. 

ومن الجدير بالذكر هنا إن إيقاع الغرامة على مخالفات البناء لا يعتبر بديلًا عن إزالتها وإنما يجب إزالتها حتى مع سداد الغرامة.

آلية ضبط المخالفات

يتم ضبط المخالفات في البناء وتسجيلها وتوثيقها وفق الخطوات التالية: 

1. يتم تسجيل المخالفات وتوثيقها من قبل متخصصين معتمدين من الجهات الرسمية ومؤهلين في الكود، حيث يتم تسوية محضر ضبط في المخالفة الحاصلة أثناء عملية التفتيش أو الجولة التفقدية من الموظف المختص.
2. بمجرد أكتشاف المخالفة يقوم الموظف بفتح الضبط والذي يشتمل على معلومات المالك والمبنى والرخصة ونوع المخالفة وخطورتها والضرر الحاصل منها والوقت اللازم لتصحيحها وتوثيقها بالصور كذلك وتسجيل تاريخ الضبط وتوقيع كل من الموظف والمخالف، وفي حال امتنع عن التوقيع على الضبط يوثق ذلك في الضبط أيضًا.
3. ثم يقوم الموظف بتسليم الضبط إلى الشخص المسؤول في الإدارة (مرجعية الموظف) في نفس يوم الضبط أو اليوم التالي.
4. ثم يتم إشعار مالك المبنى بالضبط والمخالفة وبضرورة تصحيحها أو إزالتها خلال المدة المحددة في الضبط.
5. بمجرد ما يقوم المالك بإزالة المخالفة أو تصحيحها يجب عليه إبلاغ الجهة الأولى بتسوية المخالفة وتصحيحها.
6. في حال لم يقوم المالك بتصحيح المخالفة أو إزالتها في المدة المحددة في الضبط، يحال الضبط إلى لجنة النظر في المخالفات لتفرض الغرامة المناسبة بناءً على لائحة الغرامات لكود البناء وبحسب ما تراه اللجنة بحيث تكون الغرامة في حدها الأعلى أو الأدنى أو ما بينهما.
7. في حالة كانت المخالفة تشكل خطرًا على البناء أو الأبنية والمرافق المجاورة يتم توثيق المخالفة في الضبط وإيقاف الأعمال في البناء فور اكتشاف المخالفة وافراغه لحين تصحيح المخالفة أو إزالتها، بالإضافة لتحويل الضبط إلى لجنة النظر في المخالفات التي ستقرر الإجراء التالي بحسب ما تراه.
8. في الحالات التي تكون فيها المخالفة تعطل الخدمات العامة في الطرق أو المرافق العامة المجاورة ولم يبادر المخالف بإزالتها خلال المدة المحددة في الضبط تقوم البلدية بإزالة المخالفة على نفقة المخالف.
9. في الحالات التي يكون فيها من الصعب إزالة المخالفة لأنها تشكل خطر على المبنى في حال الإزالة يتم إجراء التصحيح بما يتناسب مع الحلول الهندسية الممكنة، ويجب إحضار تقرير من مكتب هندسي معتمد يثبت عدم إمكانية إزالة المخالفة وإن وجودها لا يشكل خطر على المبنى.

بهذه الطريقة يتم ضبط المخالفات في عمليات البناء وفرض الغرامات، وبالتالي الغرامات تفرض من قبل اللجنة المختصة في النظر في المخالفات، ولا تفرض الغرامة إلا بعد منح مهلة للمخالف للتصحيح أو الإزالة وفي حال عدم الالتزام بالمهلة يتم عندها فرض الغرامة من قبل اللجنة. باستثناءات أنواع محددة من المخالفات مثل الخطرة منها يتم تحويل الضبط إلى اللجنة مباشرة بغض النظر عن المهلة.

كم سعر متر مخالفة البناء؟

كما ذكرنا أعلاه لائحة المخالفات الحالية تتضمن 41 مخالفة بعضها تحسب بالمتر وبعضها تحسب مبلغ كامل يدفع مرة واحدة مقابل المخالفة، المخالفات التي تحسب بالمتر تبدأ من 5 آلاف ريال للمتر. هذا بالإضافة إلى المخالفات التي لا يتم احتساب غرامتها بالمتر وإنما مبلغ كامل يفرض عند وجود المخالفة وبغض النظر عن المساحة للبناء أو حجم المخالفة.

هنا بعض أشكال المخالفات والغرامة على كل منها في حدها الأعلى وحدها الأدنى.

مخالفة البناء في الارتداد

مخالفة البناء في الارتداد بالنسبة للمباني السكنية تبدأ من 40 ألف ريال في الحد الأدنى وتصل إلى 80 ألف ريال في الحد الأقصى، ويرجع الأمر في المخالفة إلى اللجنة الفنية التي تقوم بالاطلاع على ضبط المخالفة وتحديد قيمة المخالفة بحدها الأدنى أو حدها الأعلى.

بالنسبة للأنواع الأخرى من المباني الغير سكنية تكون المخالفة أعلى من هذا الرقم، ويقصد هنا المباني التجارية ومباني التجمعات مثل دور السينما ومراكز التسوق وغيرها حيث تصل قيمة المخالفة في بعض أنواع المباني إلى 480 ألف ريال بحدها الأقصى.

مخالفة البناء بدون ترخيص

في حال تنفيذ أعمال البناء دون إصدار رخصة البناء أو بعد انتهاء مدتها فأنه تفرض مخالفة على المباني السكنية بحد أدنى خمسة آلاف ريال وفي الحد الأقصى تكون 30 ألف ريال بغض النظر عن مساحة البناء، وطبعًا هذا فيما يتعلق بالمباني السكنية فقط أما الأنواع الأخرى من الباني مثل التجارية وغيرها تتراوح الغرامة بين 30 إلى 480 ألف ريال.

مخالفة البناء على الأراضي الزراعية

البناء في أماكن خارج المخططات العمرانية المعتمدة مثل البناء في الأراضي الزراعية فإنه تفرض غرامة على المباني السكنية تكون بين خمسة آلاف في حدها الأدنى إلى 30 ألف ريال في حدها الأعلى.

ويذكر هنا أنه يمكنك الوصول إلى لائحة المخالفات لكود البناء السعودي والاطلاع على المخالفات وغراماتها لمختلف فئات المباني المصنفة في الكود من خلال موقع اللجنة الوطنية لكود البناء السعودي على هذا الرابط.

على من تفرض المخالفة؟

يذكر هنا أن مخالفات البناء تفرض على الجهة المخالفة، وهذا يعني إن المخالفة قد تفرض على مالك العقار، وقد تفرض على المقاول، وقد تفرض في بعض الحالات على المكتب الهندسي المصمم. الأمر يرجع لطبيعة المخالفة ومن المسؤول عنها وعن ارتكابها أثناء مراحل البناء. وفي حالات محددة قد تفرض على أكثر من جهة، ودائمًا ما يتم تبليغ الجهة بالمخالفة الواقعة عليها بحسب طرق التبليغ الرسمية.

الاعتراض على مخالفة

يمكن لمن وقعت عليه المخالفة التظلم أمام المحاكم الإدارية في ديوان المظالم، ويجب تقديم طلب التظلم خلال مدة أقصاها 60 يومًأ من وقوع المخالفة.

هذا كان كل ما يخص مخالفات البناء وغرامات مخالفات البناء بحسب كود البناء السعودي وإجراءاتها، يذكر أخيرًا أن هذه الإجراءات وآلية الغرامات هي المتبعة حاليًا في تاريخ كتابة هذا الموضوع ومن المحتمل أن يتم تعديل قانون المخالفات هذا مستقبلًا، إذ تجري الآن الهيئة السعودية للمواصفات والمقاييس والجودة استطلاع رأي حول مشروع جديد لتعديل لائحة المخالفات هذه، يمكن الاطلاع على مسودة المشروع الجديد وإبداء الرأي فيها من موقع الهيئة على الرابط، ولكن لم يتم اعتمادها رسميًا بعد.